Scroll to top
© 2020, Archex s.c.

Kraków w nadbudowie


Ewa Burejza - 27 sierpnia 2020 - 0 comments

Bez względu na pewne niedogodności związane z mieszkaniem w ścisłym centrum miasta, wciąż jeszcze tak zwany dobry adres jest synonimem prestiżu i życiowego sukcesu. Cóż jednak zrobić, gdy odpowiedniego adresu na rynku brakuje? Odpowiedź jest prosta: należy go sobie stworzyć.
Obecnie praktycznie nie można już budować oficyn – nie pozwalają na to przepisy prawa budowlanego, gwarantujące istniejącym budynkom odpowiednie naświetlenie i przewietrzanie. Jedynym sposobem na pozyskanie atrakcyjnych powierzchni mieszkalnych w obrębie centrum miasta staje się więc adaptacja lub rozbudowa poddaszy kamienic.

Z punktu widzenia inwestora nadbudowa to bardzo korzystna lokata kapitału. Jeśli budujemy na własny użytek, to szacuje się, że taka inwestycja może być nawet o ponad jedną czwartą tańsza, niż wybudowanie od podstaw budynku o tej samej powierzchni. Jest to możliwe dzięki oszczędnościom czynionym na pracach ziemnych i przyłączach instalacyjnych. Dodatkową zachętę stanowi ulga podatkowa, taka jak przy budowie nowego domu (odliczenie od podatku dochodowego 19 proc. wydatków powyżej 100 000 zł).

Jeśli natomiast budujemy pod wynajem lub na sprzedaż, to mimo znacznych spadków na rynku nieruchomości, ceny mieszkań w ścisłym centrum miasta dalej utrzymują się na wysokim poziomie.

Spróbujmy jednak przyjrzeć się z zewnątrz rosnącym na kamienicach kondygnacjom. Przyjmijmy punkt widzenia mieszkańca miasta, osoby wrażliwej na jakość otaczającej ją przestrzeni.

Miasto pnie się w górę – to proces naturalny, skutek wzrastającej atrakcyjności i bogacenia się. Ten proces byłby powodem do radości, gdyby nie zasadnicza różnica między kontrolowaną ewolucją a działaniami chaotycznymi, mającymi na celu jedynie szybki zysk. Niestety, należy się obawiać, że w Krakowie przez długi czas dominowało podejście krótkowzroczne, które przyczyniło się do pogorszenia stanu architektury w mieście.

Budowało się byle jak i z byle czego, walcząc o każdy metr kwadratowy dodatkowej przestrzeni do sprzedaży kosztem kompozycji elewacji i proporcji budynków. Efektem tego są ciężkie daszyska o niemal pionowych spadkach połaci (tzw. fałszywe mansardy) lub odwrotnie – niemal niewidoczne zadaszenia najeżone w każdym kierunku maksymalną liczbą lukarn, które złośliwi przyrównują niekiedy do kurników.

Niekontrolowane nadbudowy wprowadzają dysharmonię, rozbijając pierzeje miejskie, czego doskonałym przykładem jest najbardziej znana krakowska nadbudowa przy ulicy Szerokiej.

Często architekci nie radzą sobie także z łączeniem nadbudowy z oryginalną kompozycją elewacji. Przykładem może być tu piękna kamienica autorstwa Teodora Talowskiego przy ulicy Retoryka 3. Dotychczasowa dominanta w postaci bogato zdobionego szczytu została zaburzona przez dodanie lukarn o przeskalowanych proporcjach.

Oprócz najjaskrawiej rzucających się w oczy zaniedbań przy okazji nadbudowywania kamienic zniszczeniu ulegają także detale architektoniczne, które nieraz mogłyby zostać uznane za dzieła rzemiosła artystycznego. Wyrzuca się drewniane skrzynkowe okna, rzeźbione drzwi, kaflowe piece, parkiety, kute balustrady, mosiężne klamki i sztukaterie. A przecież wszystkie te elementy tworzą to, co czyni każdą kamienicę niepowtarzalną, to czemu Kraków zawdzięcza swój urok i charakter.

Zbytnia gorliwość w unowocześnianiu może mieć więc negatywne skutki. Szczególnie że w naszym kulejącym systemie prawnym brak mechanizmów powstrzymujących takie postępowanie. Nie ma wytycznych dla inwestorów i architektów, a w praktyce nie istnieją prawdziwie dolegliwe sankcje dla naruszających przepisy. Architekt miejski nie posiada uprawnień do działania, a jedyna instancja nadzorująca jakość projektów, czyli urząd konserwatora jest niedoinwestowany i zarzucony pracą na najbliższe lata.

Skutkiem braku kontroli są samowole budowlane, takie jak przy ulicy Karmelickiej 9. Właściciel kamienicy wprost oświadczył, że bardziej „opłacało” mu się zalegalizować nadbudowę oraz pokryć koszty ewentualnego procesu sądowego, niż czekać na stosowne zezwolenia. W dodatku, gdyby nie nagłośnienie sprawy w mediach, zapewne nigdy nie ujrzałaby ona światła dziennego. Należy się obawiać, że podnoszenie i przebudowywanie dachów kamienic pod pozorem remontów jest w Krakowie nagminne.

Mimo licznych uchybień nie należy jednak sądzić, że nadbudowywanie kamienic jest czymś bezwzględnie złym. Jak już zostało nadmienione, zjawisko to świadczy o rozwoju miasta. Co więcej, dodatkowa powierzchnia mieszkalna sprowadza do centrum nowych mieszkańców, głównie ludzi młodych, dzięki czemu Stare Miasto się ożywia.

Niejednokrotnie nadbudowy wprost ratują kamienice. Nienaprawiane przez długie lata, przemakające i butwiejące dachy grożą gwałtowną degradacją stanu technicznego budynku. Właściciele kamienic ulokowanych poza głównymi arteriami turystycznymi i handlowymi miasta czerpią z nadbudów zyski na remonty swoich budynków.

Właściwie zaprojektowana nadbudowa może stać się naturalnym uzupełnieniem kompozycji elewacji. W Krakowie jednym z takich przykładów może być kamienica na rogu ulic Pędzichów i Szlak.

Prawdopodobnie na skutek zahamowania wzrostu cen na rynku nieruchomości ograniczona zostanie liczba wykonywanych nadbudów. Powinno to wpłynąć pozytywnie na inwestorów, którzy będą mieli więcej czasu na dopracowanie projektów i zebranie środków na odpowiedniej jakości wykonawstwo. Liczne głosy krytyczne, które przeciwstawiły się chaotycznemu boomowi inwestycyjnemu w obrębie zabytkowej części miasta, być może przyczynią się do wzrostu świadomości kupujących, którzy zaczną zwracać większą uwagę na to, w jaki sposób nadbudowy zostały wkomponowane w istniejącą architekturę.

Nadbudowy pod wieloma względami mogą oddziaływać pozytywnie zarówno na miasta, jak i pojedyncze składniki jego tkanki. Trzeba jednak ograniczać szkodliwe zapędy inwestycyjne poprzez formułowanie jasnych zasad kształtowania nowoczesnej architektury w obrębie Starego Miasta, czyli wykluczenie możliwości nadbudowywania wyjątkowych dzieł architektury, nakaz wpasowywania nowych budowli w pierzeje miejskie oraz stosowanie rozwiązań architektonicznych odpowiadających charakterowi budynku.

Postulaty te spotyka się w dokumentach opracowywanych przez Biuro Planowania Miasta Krakowa. Jednak moment, kiedy wejdą one w życie, wciąż wydaje się odległy.

Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 1/2009